Salary.dk

Risiko for skattesmæk ved erhverv i egen bolig

Skriv dig op og download guiden som PDF
Så får du flere gode guides løbende og gratis adgang
til salary i 3 måneder, straks vi går live.

Udgangspunktet er, at der for private boliger alene kan foretages fradrag for udgifter til renter. Dette udgangspunkt hænger sammen med, at der normalt er skattefrihed ved et salg af bolig. Dog er det muligt i visse skærpede situationer at opnå fradrag for udgifter tilknyttet udlejning af en del af egen bolig eller anvendelse af en del af egen bolig i egen virksomhed.

I det følgende vil der kort blive redegjort for hovedprincipperne for udlejning og erhvervsmæssig anvendelse af en del af egen bolig.

Kontor m.m. i egen bolig

Det forekommer, at både lønmodtagere og selvstændigt erhvervsdrivende anvender en del af egen bolig til kontor, showroom, lager og lign. i forbindelse med en personlig ansættelse eller drift af personlig virksomhed. For at et lokale i egen bolig kan anses som kontor eller lign., er der i praksis tale om, at værelset skal have skiftet karakter, således det ikke hører med til boligens almindelige opholdsrum og derfor ikke bruges privat. Der er en meget restriktiv vurdering heraf. Et værelse, som blot er møbleret med kontormøbler eller udstyret med bogreoler, vil som udgangspunkt ikke betyde, at værelset har skiftet karakter.

Udover selve indretningen har adgangsforholdene også betydning. Er lokalet et gennemgangsværelse for at komme til et af boligens øvrige opholdsrum, vil det ikke kunne anerkendes som kontor eller lign., da værelset ikke er adskilt fra resten af boligen. Lokaler med selvstændig indgang vil oftere kunne anses for at opfylde reglerne. Bruges en garage eventuelt til lager, kan den ikke samtidig bruges til parkering af familiens cykler eller lign., da garagen i så fald også bruges privat.

Der er yderligere krav om, at kontoret eller lign. bruges som hovedarbejdsplads inden for normal arbejdstid. Det vil sige, hvor meget lokalet anvendes til indtægtsgivende aktiviteter. Her lægges der vægt på, om det pågældende lokales anvendelse danner grundlag for den primære indtægtskilde for den enkelte.

Driver den selvstændige eksempelvis forfattervirksomhed som eneste erhverv og sidder derfor på kontoret 8 timer dagligt, vil der være en formodning for, at kontoret er hovedarbejdsplads. Omvendt ville kontoret ikke blive anset som hovedarbejdsplads, hvis der blot arbejdes 1-3 timer derfra om aftenen.

Når ovenstående er opfyldt, vil både lønmodtageren og den selvstændigt erhvervsdrivende kunne få godkendt skattemæssigt fradrag for en andel af udgifterne, der knytter sig til de erhvervsmæssigt anvendte lokaler. Det omfatter udgifter til el, vand, varme, forsikring, ejendomsskat m.m. Der vil samtidig kunne gives et nedslag i ejendomsværdiskatten for ejerboliger. Ved lejeboliger vil der være fradrag for en andel af egen husleje.

Der kan ikke opnås fradrag for vedligeholdelse på ejendommen, da ejendommen vil kunne sælges skattefrit.

Indretning af lokaler vil blive anset for værende driftsmidler med mulighed for afskrivning. Dog skal man være opmærksom på, at der ved endt erhvervsmæssig anvendelse skal ske beskatning af evt. værdi ved overgang til privat anvendelse.

Andel af udgifter knyttet til brugen af værelset vil ofte være en mindre størrelse.

Trenden er, at det er meget vanskeligt for lønmodtagere at få godkendt fradrag, lidt lettere for selvstændige og lettest for dem, der driver virksomhed i væsentligt omfang fra egen bolig, jf. det følgende.

Udlejning af egen bolig til erhverv

Dette gælder principielt både den selvstændiges væsentlige erhvervsmæssige anvendelse af egen bolig og udlejningen af en del af egen bolig til eget selskab.

Det er et krav, hvis eget selskab anvender en del af egen bolig til selskabets virksomhed, at der skal ske fiksering af en husleje. Denne husleje kan trækkes ud af selskabet til ejeren, som værende en lejeindtægt.

Behandlingen af denne lejeindtægt afhænger af, hvor stor en del af egen bolig, der bliver anvendt erhvervsmæssigt. Udgør denne del under 25% af boligens værdi (ikke m2), vil der være tale om kapitalindkomst med en beskatning på typisk omkring 30%. Lejen skal fastsættes til en sædvanlig markedsleje, selvom der normalt ikke vil være et marked for sådan udlejning – ingen vil udleje en del af egen bolig til erhverv til 3. mand.

Boligen skifter ikke karakter og vil derfor kunne sælges skattefrit efterfølgende. Det betyder, at der ikke gives fradrag for udgifter forbundet med udlejningen. Dog gives der fradrag for en andel af ejendomsskatterne, hvis det udlejede udgør mindst 10% af boligens areal, og et nedslag i ejendomsværdiskattebetalingen uanset den erhvervsmæssige anvendelses størrelse.

Reglerne om bundfradrag på DKK 24.000 om året, eller 1 1/3% af den offentlige vurdering, kan ikke anvendes ved sådan udlejning. Det skyldes, at denne regel alene finder anvendelse ved udlejning til beboelse. Det kunne eksempelvis være udlejning til airbnb og lign.

Udgør den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen derimod mindst 25% af ejendommens værdi, vil ejendommen skifte karakter. Det betyder, at der bliver tale om en blandet anvendt ejendom.

Der fastsættes en ejerboligværdi, som er udtryk for den private andel af ejendommen der danner grundlag for betaling af ejendomsværdiskat. Husk, at der også skal fastsættes et grundlag for vurderingen 2001 og 2002.

Den øvrige del af ejendommen anses for værende erhvervsmæssigt anvendt, og alle udgifter der knytter sig til denne del er fradragsberettigede. Dette gælder også vedligeholdelse og skattemæssige afskrivninger, hvis arealerne anvendes til afskrivningsberettigede formål.

Da der nu reelt er tale om erhvervsmæssig udlejning, og dermed erhvervsmæssig virksomhed, vil en evt. lejeindtægt fra eget selskab, efter fradrag for relevante driftsudgifter, blive beskattet som personlig indkomst. Dvs. at der skal betales AM-bidrag, og marginalskatten herfor udgør op til 56,7%. Samtidig er fradragsværdien af udgifterne tilsvarende højere.

Der skal ikke opkræves husleje ved ”udlejning” til egen personlige virksomhed.

Ovenstående giver desuden mulighed for, at den erhvervsmæssige andel af ejendommen kan indgå i virksomhedsordningen.

Et salg af en sådan ejendom, der har skiftet karakter, vil være skattepligtigt for den erhvervsmæssige andel af ejendommen. Hvis der er foretaget skattemæssige afskrivninger herpå, vil der kunne ske genbeskatning af disse. Det er dog muligt under visse situationer at sælge en blandet ejendom skattefrit efter ejendomsavancebeskatningsloven eller undgå skattepligt, hvis erhvervet er ophørt inden salget, og ejendommen dermed har skiftet karakter til en privat ejendom på ny.

Afslutning

Retspraksis viser, at det er meget vanskeligt som lønmodtager at opnå fradrag for udgifter i egen bolig i forbindelse med anvendelse af en andel af denne til kontor eller lign. Dog er det ikke umuligt. Derimod er der større sandsynlighed for fradrag, hvis lokalerne anvendes i forbindelse med egen personlig virksomhed, eller der sker udlejning til eget selskab.

Hvis den erhvervsmæssigt anvendte del af boligen udgør mindst 25% af boligens værdi, og der bliver fastsat en ny vurdering, har ejendommen skiftet karakter, og der vil ubetinget være adgang til fradrag for udgifter i tilknytning til den erhvervsmæssige anvendelse.